Bel WoontLekker

Mail:

info@woontlekker.nl

Sparen voor onderhoud VvE’s

Onderhoud VvE

Door Fred Rommens

31 maart 2021

Nog altijd laten mensen zich verrassen door de, voor hen vaak, onverwachte kosten van onderhoud en vervanging. Nog altijd is men zich te weinig bewust van de toch echt noodzakelijke uitgaven van het vervangen van daken en CV-ketels, om maar een voorbeeld te noemen. Of het nu een particulier betreft met één woning of een VvE met vele woningen, we houden maar mondjesmaat rekening met die post vervangend onderhoud.

Mogelijk is dat voor particulieren de kennis simpelweg ontbreekt en waarschijnlijk is dat ook bij veel VvE’s het geval. Hoewel het daar uiteraard ook heel makkelijk is naar een VvE bestuur te wijzen als ware het hun verantwoordelijkheid, maar laten we wel zijn, ook daar zit zelden werkelijke kennis van (vervangings-)onderhoud. 

De overheid wordt dwingender 

De wet dwingt VvE’s sinds 1 januari 2021 nu wel om beter te reserveren voor het in stand houden van de woningen in VvE’s. Maar dan nog schiet de werkelijke kennis en in de meeste gevallen de reservering nog altijd tekort. Die reservering bedraagt namelijk maar 0,5% van de hernieuwbouwwaarde. Dit is in veel gevallen bij oudere gebouwen veel te weinig. 

Hoewel er feitelijk altijd al sprake was van een verplichte reservering (reservefonds) werden daar in het verleden nooit minimum bedragen aan gekoppeld. Pas vanaf 1 januari 2018 startte de overgangsperiode om tot een verplichte reservering te komen. Daarvoor werd er simpelweg niet genoeg gespaard en dat gat is met de genoemde 0,5% niet te dichten.

Meer dan 50% van de VvE’s spaart nog altijd niet genoeg of heeft niet genoeg gespaard om werkelijke uitgaven aan onderhoud op de korte en middellange termijn te kunnen voldoen (bron nederlandvve.nl). De daarbij behorende servicekosten zijn dus ook steeds weer te laag, zo blijkt.

Sparen VvE

Tekorten

Omdat MJOP’s vaak tekort schieten en regelmatig kwalitatief onvoldoende zijn, maar ook vaak simpelweg omdat ze ‘slechts’ maximaal 10 jaar omvatten, is de reservering vaak te laag. Een voorbeeld uit mijn praktijk. Een VvE (+100 woningen) spaarde te weinig. Op basis van de MJOP leek het echter aardig op orde, maar die was maar voor 10 jaar. Rond de circa 12 jaar, diende alle kozijnen te worden vervangen. Een post die werd begroot op +2 miljoen euro. Daar werd volstrekt onvoldoende voor gespaard.

Het gevolg was dat de Servicekosten met maar liefst € 130,- per maand omhoog moesten, hetgeen natuurlijk op veel verzet kon rekenen. Dat betekent immers dat, kort door de bocht;

1. De bewoners (en hun voorgangers) veel te weinig hadden bijgedragen aan het onderhoud van hun woningen en dus
2. het reservefonds nog veel te weinig geld bevatte in relatie tot de afschrijvingen van die te vervangen onderdelen en
3. de komende 11 jaar de huidige bewoners (veelal op leeftijd in dit geval) extra moesten gaan sparen voor het onderhoud van de woningen van de toekomstige eigenaren. Immers binnen die 11 jaar zouden er zeker vele mutaties in de woningen gaan plaatsvinden.

Vertekend beeld

Deze tekorten in het reservefonds zorgen voor problemen bij de VvE’s in de toekomst. Maar ze leveren ook op korte termijn soms al spanningen én een vertekend beeld op. Veel VvE’s denken nu namelijk proactief na over verduurzaming. Top denkt u dan, maar ook al wordt daar keurig voor geleend tegen acceptabele tarieven, dan nog moet dat in de servicekosten worden terugbetaald. 

In het genoemde voorbeeld leverde een totale verduurzaming van de schil ook een servicekostenverhoging van €130,- per maand op. U begrijpt dat in eerste instantie het plan afketste. Men wilde geen servicekostenverhoging accepteren van deze hoogte voor uitsluitend verduurzaming. Over verduurzaming van VvE’s schreef Woontlekker al eerder een blog.

Er werd dus totaal voorbij gegaan aan het feit dat de reservepot al ruimschoots gevuld had moeten zijn voor de aanpak van de schil van het gebouw. Dan was voor dit specifieke onderdeel (in dit geval kozijnen vervangen) al 1,2 miljoen in de reservepot gespaard als alles goed was gegaan. Zó in te zetten voor de verduurzaming, want voor dezelfde bouwkundige onderdelen.

Omdenken

Als we deze beide uitgangspunten met elkaar vergelijken dan ziet het beeld er plots heel anders uit. Dan is de € 130,- servicekostenverhoging vanuit instandhouding dus gewoon onvermijdelijk! 

Wordt dat echter aangewend om te verduurzamen dan:

1. Kan zonder ‘extra’ kostenverhoging en het totale bezig worden verduurzaamd
2. Kunnen de huidige bewoners dus op korte termijn al profiteren van hun servicekostenverhoging want; duurzaam, meer wooncomfort, een waardevoller huis én de 1e tientallen jaren géén of sterk verminderd onderhoud (afhankelijk van het onderdeel)

Zo wordt van een noodzakelijk kwaad (instandhouding van het pand en niet meer dan dat) plots een kans gecreëerd en kan men over 1 à 2 jaar in een compleet verduurzaamd pand zitten met alle positieve gevolgen van dien. Dat is toch een mooi staaltje omdenken.Vraagt u zich dus ook af of u wel genoeg spaart voor instandhouding, laat dan een langlopende MJOP opmaken en als blijkt dat het onvoldoende is dan zijn er ook gewoon kansen op een andere aanpak. Maar eerst de juiste uitgangspunten definiëren. WNR helpt u hier graag bij!

Andere interessante blogs…

Schrijf je in voor ons Nieuws

Wil je op de hoogte blijven van de nieuwste blogs over energiezuinig wonen? Schrijf je dan hier in voor de nieuwsbrief. En heb je familie, vrienden, collega’s voor wie Woontlekker interessant is? Fijn als je hen op dit blog attendeert! Veel leesplezier!

Je bent succesvol aangemeld!